Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом последних изменений в законодательстве и судебной практике

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.

1.1. Виды договоров и правоотношений

1.1.1. Договор на реализацию инвестиционного проекта

1.1.1.1. Гражданско – правовое регулирование

1.1.1.2. Регулирование для целей налогообложения

·                Средства инвестора для застройщика, не выполняющего самостоятельно работ (использующего только субподрядчиков) – целевое финансирование

·                Застройщик, не являющийся инвестором, и не выполняющий работы самостоятельно, не имеет право на вычет НДС со стоимости СМР

·                Если после окончания строительства у застройщика остаются нежилые помещения, которые будут использованы для облагаемых НДС операций, застройщик имеет право на вычет НДС

·                Застройщик, выполняющий часть работ самостоятельно, должен вести налоговый учет как по договору подряда (по аналогии с генеральным подрядчиком) – позиция № 1; есть позиция № 2 о праве на применение пп.23 п.3. ст. 149 НК, но только в части вознаграждения застройщика

·                Предоплата по договору купли – продажи будущей недвижимой вещи

·                Переквалификация для целей налогообложения в договор строительного подряда по государственным и муниципальным контрактам

1.1.1.3. Реформа бухгалтерского и налогового учета у застройщика

·                На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08?

·                Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?

·                На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?

·                Бухучет у застройщика и МСФО в российском бухгалтерском учете

·                Как квалифицировать проценты по займу у застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения?

·                Как квалифицировать затраты на содержание застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения?

·                Вознаграждение заказчика – застройщика (как рассчитывать, на какую дату признавать) – судебная практика и письма контролирующих органов

·                Застройщик на ОСН, ДДУ без эскроу или с эскроу с правоотношениями с 01.01.2020, инвестиционный договор – как определяется вознаграждение и на какую дату?

Ежемесячно расчетным путем

На дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию

На дату передачи помещений инвесторам/дольщикам

На дату передачи последнего помещения дольщикам/инвесторам

·                Застройщик на УСН, ДДУ без эскроу или с эскроу с правоотношениями с 01.01.2020, инвестиционный договор

·                Превышение фактических расходов на строительство над договорной стоимостью у заказчика – застройщика (убыток застройщика). Определение финансового результата по объекту строительства в целом, а не по каждому договору

·                1.1.3.10. Застройщик заключает договоры о предоставлении субсидий с банками, которые предоставляют физлицам жилищные кредиты на цели приобретения у застройщика недвижимого имущества. Что с НДФЛ и налогом на прибыль?

·                Особенности ситуации, когда у застройщика есть обязанность передать мебелированное помещение дольщику

·                Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика

1.1.2. Договор участия в долевом строительстве

·                     Общие положения

·                     Можно ли передать управление обществом – застройщиком индивидуальному предпринимателю – управляющему?

·                     Должны ли застройщики выбивать чек ККТ при получении денежных средств по договорам долевого участия от физических лиц? А по договорам уступки прав по договорам долевого участия?

·                     Уголовная ответственность за нарушение 214 - ФЗ

1.1.3. Жилищно – строительный кооператив

1.1.4. Договор простого товарищества (совместной деятельности)

1.1.5. Договор инвестиционного товарищества

1.1.6. Договор строительного подряда

1.1.7. Агентский договор

1.2. Субъекты строительных договоров

1.3. Способы осуществления строительства, их классификация. Преимущества и недостатки каждого способа в целях налогообложения, в т.ч. при совмещении функций инвестиционно-строительной деятельности. Модель: инвестор-заказчик-застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик, вопросы применения

2. Учетная система инвестора

2.1. Что будет, если указать точную площадь объекта?

2.2. Инвестиционные взносы

2.3. Принятие на учет завершенного строительством объекта

2.3.1. Принятие на учет завершенного строительством объекта – на какую дату?

2.3.2. Здание с черновой отделкой – основное средство или нет (позиция Верховного суда – 2015 и позиция Высшего арбитражного суда – 2011)?

2.3.3. Первичные документы

2.3.4. Как выставлять счета – фактуры застройщику. Что такое сводный счет – фактура

2.3.4.1. История вопроса

2.3.4.2. Заказчик – застройщик на ОСН

2.3.4.3. Заказчик – застройщик на УСН вправе выставить сводный счет - фактуру

2.3.4.4. Мнение Высшего арбитражного суда - 2014

2.3.4.5. Позиция Минфина и ФНС – 2015 по сводным счетам - фактурам

2.3.4.6. Что изменилось с 01.10.2017г. с принятием Постановления Правительства РФ от 19.08.2017 № 981 (внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 "О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость)?

2.3.4.7. Дольщик - организация и вычет по НДС

2.4. Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08

2.5. Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора

2.6. Компенсация затрат

2.7. С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт?

2.8. Уступка права требования по инвестиционным договорам. Арбитражная практика ВАС РФ и позиция налоговых органов

2.8.1. ОСН

2.8.2. УСН

2.9. Строительно – монтажные работы для собственного потребления

2.10. Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности

2.11. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН

2.12. Отличие бухгалтерского и налогового учета затрат на капремонт

2.13. Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта

13. Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией)

2.14. Пуско-наладочные работы

2.15. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций

2.16. Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор

2.17. Предоплата по договору купли – продажи будущей недвижимой вещи (жилое помещение) не облагается НДС

3. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика – разбираем нюансы.

3.1. Целевое финансирование

3.1.1. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков

3.1.2. Распределение затрат застройщиком

3.2. Земельные отношения застройщика

3.2.1. Земельный участок у застройщика в собственности - налогообложение

3.2.1.1. Налоговая ставка

3.2.1.2. Верховный суд РФ: налоговые льготы в отношении земель «для дачного строительства» не действуют, если собственник земли – коммерческая организация

3.2.1.3. Когда надо подавать сообщение о наличии земельного участка? Бездекларационный порядок уплаты земельного налога

3.2.1.4. Особенности применения повышающих коэффициентов по п.15 ст. 396 НК РФ

3.2.1.5. Если меняется вид разрешенного использования

3.2.1.6. Когда прекращается обязанность по уплате земельного налога?

3.2.1.7. Письмо ФНС России от 16.12.2021 N БВ-4-7/17685@ «О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в третьем квартале 2021 года по вопросам налогообложения»

3.2.2. Аренда земельного участка застройщиком

3.2.2.1. Бухгалтерский учет арендных платежей

3.2.2.2. Налоговый учет арендных платежей и платежей за право аренды

3.2.2.3. Когда прекращается обязанность по уплате арендной платы?

3.3. Объекты социальной и коммунальной инфраструктуры

3.4. Вопросы обложения НДС услуг заказчика – застройщика при передаче нежилых помещений в жилом доме

3.5. К вопросу об апартаментах

3.6. Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

3.7. Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?

3.8. Расторжение договора с инвестором с целью с целью в дальнейшем использовать помещение застройщиком для собственных нужд

3.9. Резерв на гарантийное обслуживание

3.10. Продажа незавершенного строительства – жилого дома

3.11. Жилищно – строительный кооператив

3.12. Нюансы заполнения декларации по налогу на прибыль застройщиком

3.13. Нюансы заполнения декларации по НДС застройщиком

3.14. Особенности учета у застройщика - инвестора

4. Контроль цен для целей налогообложения в строительстве

5. Использование иностранных компаний застройщиками

6. Выдача корпоративных займов. Особенности налогообложения, в том числе при наличии SPV – компаний, размещающих облигации

6.1. Общие положения

6.2. Налоговые последствия беспроцентных займов и займов под более низкий процент, чем привлечены средства

6.3. Переквалификация займа в «не займ» и даже во взнос в уставный капитал

6.4. Займ от ИП на УСН или от самозанятого – при взаимозависимости надо доказывать деловую цель!

6.5. Переквалификация выданных взаимозависимыми обществами займов (срок возврата которых не наступил) предпринимателю в доход физического лица от дивидендов (с начислением НДФЛ)

7. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства

8. Договор простого товарищества

8.1. Можно ли внести в качестве вклада в совместную деятельность профессиональные навыки, сформированную годами базу подрядных строительных организаций, как это будет отражено в  бухгалтерском учете совместной деятельности? Каков порядок оценки? Оформления и учета?

8.2. Регулирование в области бухгалтерского учета

8.3. Регулирование в области налогового учета

8.4. Обособленный налоговый учет в рамках совместной деятельности

8.5. НДС по деятельности товарищества

9. Договор инвестиционного товарищества

Использование паевых инвестиционных фондов застройщиками

1. Общие положения

2. Налогообложение операций ПИФ

2.1. Общие вопросы, связанные с передачей имущества в ПИФ

2.2. НДС

2.3. Налог на имущество

2.4. Земельный налог

2.5. Налогообложение при получении дохода пайщиками ПИФ

2.6. Может ли организация – пайщик паевого инвестиционного фонда применять упрощенную систему налогообложения?

2.7. Может ли пайщик – физическое лицо облагать доходы от ПИФ как доходы от предпринимательской деятельности?

2.8. Требования к пайщику фонда недвижимости и комбинированного фонда

1. Нюансы учета материалов

1.1. Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?

1.2. Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?

1.3. Принятие к учету материалов. Резерв под обесценение

1.4. Неотфактурованные поставки

1.5. Давальческие материалы

1.6. Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать

1.7. ГИБДД помогает ФНС

1.8. Использование сервиса Гугл Карты в налоговом споре

2. Применение формы М-29. Использование материалов, не предусмотренных сметой

3. Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения

4. Бухгалтерский учет подрядчика. ПБУ 2/2008

4А. Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл

5. Особенности учета у подрядчика на УСН доходы, уменьшенные на величину расходов

6. Временные здания и сооружения

7. Необходимость применения КС – 2, КС – 6, КС – 6а

7.1. Общий подход к оформлению первичных документов

7.2. Можно ли заказчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ заказчику передается после выполнения всего объема работ?

7.3. Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ заказчику передается после выполнения всего объема работ?

7.4. Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?

7.5. Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?

7.6. Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику

7.7. Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору

7.8. При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?

7.9. Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты)

7.10. Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства

7.11. Учет опалубки

7.12. Компенсация расходов не облагается НДС

7.12. Разница между трудовыми и гражданско – правовыми договорами. Услуги ИП и самозанятых

7.15. Патент у ИП в строительстве  

8. Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО

8.1. Регулирование в части СРО с 01.07.2017г.

8.2. Сообщение в ИФНС о вступлении в СРО

8.3. Последствия нарушения условия о членстве в СРО         

8.3.1. Гражданский кодекс

8.3.2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

8.3.3. Уголовный кодекс

8.3.4. Налоговые последствия

8.3.5. Проблемные контрагенты в строительстве. Взыскание НДС, пени, штрафа как убытка (ст. 15 ГК) с контрагента, в вычетах по операциях с которым отказала ФНС и сделала доначисления на основании проверки, даже если в договоре не были сформулированы заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) – п.19 Обзора судебной практики № 4 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022), Определение Верховного суда 302-ЭС21-5294 от 09.09.2021. Формулирование условий договора таким образом, чтобы у поставщика была обязанность возместить имущественные потери покупателю после добровольного уточнения покупателем налоговых обязательств по НДС на основании информационного письма ФНС (Решение АС ВО по делу № А14-1917/2021 от 20.02.2023, Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2022 N 310-ЭС21-26455).

9. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ

9.1. Понятие обособленного подразделения с точки зрения Гражданского Кодекса

9.2. Понятие обособленного подразделения с точки зрения Налогового Кодекса

9.3. Сообщение о создании обособленного подразделения

9.4. Обособленное подразделение в том же муниципальном образовании - надо ли сообщать?

9.5. При каких работах в области строительства формируется обособленное подразделение?

9.6. Немного «старой» судебной практики

9.7. У подрядчика на стройплощадке - обособленное подразделение?

9.7.1. Еще раз к вопросу о судебной практике

9.7.2. В случае, когда работники организации направляются в командировку на объекты заказчика или генподрядчика и он обеспечивает проживание обособленного подразделения не возникает?

9.7.3. Разве при направлении в командировку обособленное подразделение не возникает?

9.7.4. Позиции Верховного суда - 2017

9.7.5. Уплата НДФЛ и отчетность по НДФЛ по обособленным подразделениям

9.7.6. Уплата налога на прибыль по обособленным подразделениям

9.7.7. Уплата страховых взносов и отчетность по ним при наличии обособленных подразделений

10. Расчеты векселями в строительстве